ALQUILERES EN CABA: cuánto cuesta un dos ambientes y cuáles son los barrios más baratos

El mercado de alquileres en CABA volvió a mostrar una desaceleración en los precios durante agosto. Los valores aumentaron 1,5% en el mes y acumulan una suba del 19,2% en lo que va de 2026, por debajo de la Inflación estimada para el mismo período, que ronda el 21,5%. De confirmarse ese dato, los alquileres registrarían una caída real cercana al 2,3%.

Según un informe de Zonaprop, en los últimos doce meses el precio medio de los alquileres aumentó 29,9%. La moderación coincide con una fuerte recuperación de la oferta de propiedades, que actualmente es 3,4 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.

Cuánto cuesta alquilar un departamento en CABA

Los precios cambian considerablemente según el tamaño de la propiedad. En agosto, los valores promedio mensuales fueron:

• Monoambiente: $771.871.
• Dos ambientes: $886.527.
• Tres ambientes: $1.196.413.

Entre los barrios más caros aparece Puerto Madero, con un alquiler promedio de $1.252.366 mensuales, seguido por Núñez ($995.838) y Palermo ($990.748). En el otro extremo, Lugano registra un promedio de $654.776, Nueva Pompeya de $700.324 y Parque Avellaneda de $720.780.

Los barrios donde más aumentaron los alquileres

La evolución durante el último año fue muy diferente según la zona. Villa Luro encabezó las subas, con un incremento interanual del 38%, seguido por Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%).

También registraron aumentos importantes Chacarita (31,8%), Saavedra (29,9%), Caballito (28,9%), Lugano (27,8%) y San Nicolás (27%). En contraste, las menores variaciones se observaron en Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%).

La oferta de departamentos se multiplicó

Uno de los principales cambios del mercado está del lado de la oferta. Zonaprop recordó que la cantidad de propiedades disponibles había caído sistemáticamente desde la pandemia hasta tocar un mínimo histórico en febrero de 2023. Después de la derogación de la Ley de Alquileres, el escenario comenzó a revertirse.

"En enero de 2024, luego de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces el crecimiento de la oferta se moderó. En agosto, creció 0,6%. El volumen de oferta actual es 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023 (mínimo)", detalló el informe.

Para los propietarios, la rentabilidad bruta promedio se ubicó en 5,70% anual, lo que implica que actualmente se necesitan unos 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de compra de una propiedad. Lugano lidera en rendimiento, con 9,8%, seguido por Nueva Pompeya y Parque Patricios, ambos con 7,3%. Puerto Madero queda último, con 3,2%.

Cuánto cuesta comprar un departamento

Los precios de venta también avanzaron, aunque a un ritmo moderado. El metro cuadrado aumentó 0,2% en agosto y alcanzó un promedio de US$ 2.476, todavía 11,5% por debajo de su máximo histórico. En 2026 acumula una suba del 1,1%.

Un monoambiente cuesta en promedio US$ 110.196, mientras que un dos ambientes alcanza los US$ 131.272 y un tres ambientes, US$ 180.264. Puerto Madero continúa encabezando el ranking con US$ 6.148 por m², seguido por Palermo (US$ 3.437) y Núñez (US$ 3.399). Lugano es el más económico, con US$ 1.056 por m².

Más escrituras, pero menos peso del crédito hipotecario

La compraventa mantiene un nivel de actividad elevado. Según el Colegio de Escribanos porteño, en julio se concretaron 6.051 escrituras, 9% más que un año atrás y un volumen 10,6 veces superior al piso registrado durante julio de 2020.

Sin embargo, el crédito hipotecario perdió participación: en junio, las operaciones financiadas mediante hipotecas bancarias representaron el 16% del total, cinco puntos porcentuales menos que un año antes.

A la vez, construir continúa encareciéndose en dólares. El costo aumentó 0,8% en agosto y acumula 13,8% en 2026 y 131% desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023. Actualmente, construir en CABA cuesta 3,4 veces más que en octubre de 2020 y se encuentra 45% por encima del promedio registrado entre 2012 y 2025.