Las expensas aumentaron 32,6% interanual en diciembre y se ubicaron por encima de la inflación, que alcanzó el 31,5% en 2025. Los ajustes de este gasto se encuadran en una tendencia sostenida de aumentos que impacta tanto en propietarios como en inquilinos, y consolida a las expensas como uno de los principales componentes del costo de mantenimiento de la vivienda.
Los datos surgen del relevamiento realizado por ConsorcioAbierto, plataforma utilizada por más de 13.000 consorcios en el país. En diciembre, el valor promedio de las expensas en la Ciudad de Buenos Aires llegó a $316.390, con una suba del 1% frente a noviembre.
El comportamiento de las expensas en 2025 muestra un ritmo de subas moderado en comparación con el año anterior. El incremento acumulado entre enero y diciembre de 2025 en CABA fue del 34,7%, tomando como referencia que el valor registrado en enero pasado fue de $234.854. En 2024, el aumento acumulado había sido del 154,7%. Esta desaceleración en la suba de costos marca una diferencia respecto al contexto inflacionario del año previo.
El comienzo de 2026 apunta a que habrá nuevos incrementos que seguirán empujan el costo de las expensas por encima del ritmo de la inflación. La actualización de los servicios públicos, con incrementos en la electricidad, el gas y el agua de los consorcio, serán un factor central en ese sentido, al igual que los salarios de los encargados, que recibirán un bono de $120.000 en este mes.En la provincia de Buenos Aires, la tendencia fue similar aunque con algunas diferencias. Las expensas promediaron $152.117 en diciembre, reflejando un aumento del 2,8% respecto al mes anterior. El aumento interanual llegó al 51,1% y el incremento acumulado a lo largo de 2025 alcanzó el 46,5%. En 2024, el acumulado había sido del 166,1%.
Así, los consorcios bonaerenses experimentaron un ritmo de subas superior al de la capital, aunque también menor al de 2024.
El análisis detalla la composición de los principales gastos que afrontan los consorcios de CABA. Entre los cinco rubros que concentran el mayor peso en las expensas, la incidencia de cada uno varía según el tamaño del edificio.
En los edificios con hasta 50 unidades funcionales, el 38% de los gastos corresponde a personal y sueldos, el 25% a gastos operativos y de mantenimiento, el 14% a servicios públicos, el 13% a conceptos administrativos, bancarios e impositivos, y el 10% a mantenimiento extraordinario y obras.
En los edificios de más de 200 unidades funcionales, la distribución cambia: los gastos operativos y de mantenimiento pasan a representar el 53% del total, personal y sueldos bajan al 18%, servicios públicos se mantienen en el 14%, los costos administrativos descienden al 8% y el mantenimiento extraordinario y obras al 7%.
“2024 estuvo marcado por aumentos muy concentrados, inflación alta y decisiones que debieron tomarse con poco margen. En 2025 el escenario cambió: los ajustes continuaron, pero con una previsibilidad que permitió mejor planificación”, comentó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto.
“La composición del gasto define la dinámica de cada consorcio. En los edificios chicos, el costo del personal tiene más peso; en los grandes, crecen los gastos operativos y de mantenimiento. Cuando los rubros están ordenados y se pueden comparar en el tiempo, la gestión se vuelve más estable y el consorcio gana salud financiera”, explicó.
El estudio remarca que el peso de los sueldos disminuye a medida que aumenta la cantidad de unidades funcionales, mientras que los gastos operativos y de mantenimiento crecen en los edificios grandes. Los servicios públicos mantienen una participación constante en ambos casos.
ConsorcioAbierto también relevó la morosidad en el pago de expensas. El informe precisa que el 17% de las unidades funcionales mantiene algún tipo de deuda, tanto en CABA como en la provincia de Buenos Aires.
Esto implica que en promedio, de cada 100 departamentos, 17 se encuentran en situación de mora. Esta proporción se mantuvo estable durante todo 2025.
Respecto al costo del financiamiento, las tasas de interés promedio en diciembre fueron del 4,8% en CABA y del 6,2% en la provincia de Buenos Aires. Estos valores impactan en la gestión financiera de los consorcios, sobre todo en contextos de atraso en los pagos.
